Konzept zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft (Bruttokaltmieten) gemäß Nummer 3.2
Im Land Berlin werden die Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten auf der Grundlage des nachfolgend beschriebenen schlüssigen Konzepts ermittelt. Das Konzept folgt der Produkttheorie, nach der die Richtwerte aus dem Produkt der nachfolgend beschriebenen Parameter gebildet werden.
Als Basis für das Berliner Angemessenheitskonzept dient der Berliner Mietspiegel einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten in der jeweils aktuellen Fassung.
1. Bestimmung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises – bruttokalt –
(Nummer 3 AV-Wohnen)
1.2 Abstrakt angemessene Wohnfläche
Bei der Bestimmung der angemessenen Wohnfläche wird auf die anerkannte Wohnraumgröße für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau abgestellt (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –).
Zwar sind die bisher für die Bestimmung der angemessenen Wohnflächen zugrundeliegenden Vorschriften inzwischen durch die Ausführungsvorschriften zur Festlegung der Wohnungsgrößen nach § 27 Absatz 4 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (AV zu § 27 Absatz 4 WoFG) vom 03.09.2013 und durch die Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 (WFB 2014) vom 25.03.2014 ersetzt worden, die bestehenden Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (1. Förderweg) sind jedoch auf Grundlage der vorangegangenen Bestimmungen gebaut und an Berechtigte vergeben worden. In den aktuellen AV zu § 27 Absatz 4 WoFG wird allein auf Wohnräume abgestellt. Eine angemessene Wohnfläche kann auf dieser Grundlage nicht bestimmt werden. Auf der Grundlage der neuen Förderbestimmungen existiert noch kein Wohnraum. Dieser wird erst zukünftig entstehen und vergeben werden. In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung zurückgegriffen.
Die Grundlage für die Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Abhängigkeit von der Zahl der Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft (s. u. Berechnungstabelle unter 2. – Spalte 2) bilden daher weiterhin die zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG (unveröffentlichten) Arbeitshinweise der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 15.12.2004, die (vgl. Hinweis 8) an die zuvor ergangenen Bekanntmachungen – hier Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 20.10.1995 (Amtsblatt für Berlin 1995, 4462) – anknüpfen (BSG a.a.O.). Diese hatten für 1-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 50 m² und für 2-Personenhaushalte eine Wohnfläche von höchstens 60 m² vorgesehen.
Da in den oben genannten Arbeitshinweisen keine m²-Werte für Mehrpersonenhaushalte ab 3 Personen genannt sind, kann insoweit nur auf die allgemeine Regelung des Hinweises Nummer 8 zurückgegriffen werden, wonach eine Wohnung als angemessen anzusehen ist, wenn auf jeden Haushaltangehörigen ein Wohnraum entfällt.
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche je Bedarfsgemeinschaft wird daher weiterhin auf die Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Richtlinien für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin – Wohnungsbauförderungsbestimmungen 1990 – vom 16. Juli 1990 (Amtsblatt für Berlin S. 1379) in der Fassung der Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Richtlinien für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Berlin vom 13. Dezember 1992 (Amtsblatt für Berlin 1993 S. 98) zurückgegriffen, und zwar dort auf die Anlage 1 Abschnitt II Nummer 1 Buchstabe a.
Danach wurden Bauvorhaben gefördert, bei denen für 3-Zimmer-Wohnungen eine Wohnungsgröße von 75 m², bei 4-Zimmer-Wohnungen von 85 m² und für jeden weiteren Raum von zusätzlich 12 m² nicht überschritten wird. Dies wird entsprechend der Relation des Hinweises Nummer 8 der Arbeitshinweise zu § 5 WoBindG und § 27 WoFG „ein Zimmer pro Haushaltsangehöriger“ auf die Anzahl der Personen der Bedarfsgemeinschaft übertragen. Diese bisherigen Regelungen werden aus den oben dargestellten Gründen beibehalten.
1.3 Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabes
Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden. Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt (BSG a.a.O.), für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (s. u.1.4).
1.4 Bestimmung des zu berücksichtigenden Quadratmeterpreises – nettokalt –
Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro m² ist der Berliner Mietspiegel 2015. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungsstandard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (siehe hierzu u.a. BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R –) die Verhältnisse des ein-fachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden. Zurückgegriffen wird deshalb auf alle Wohnungen der einfachen Wohnlage (s. Mietspiegeltabelle). Lediglich Wohnungen mit Minderausstattung (Wohnungen ohne Bad, ohne Sammelheizung mit Innen-WC bzw. Wohnungen ohne Sammelheizung oder ohne Bad mit Innen-WC) werden hierbei nicht einbezogen, da die Leistungsempfangenden auf diese Wohnungen nicht verwiesen werden können. In der aktuellen Mietspiegeltabelle werden diese Wohnungen – wie auch zuvor beim Mietspiegel 2013 – nicht in einer eigenen Spalte dargestellt, da sie im Berliner Wohnungsbestand nur noch selten vorkommen. Aufgrund dessen sieht der Mietspiegel 2015 für Wohnungen mit Minderausstattung weiterhin einen pauschalen Abschlag vor, der jedoch in die Richtwertbildung nicht einbezogen wird.
Zu Grunde gelegt wird der Mittelwert und nicht der obere oder untere Spannenwert, wobei zu berücksichtigen ist, dass den einzelnen Rasterfeldern des Mietspiegels keine gleichmäßige Verteilung des Wohnungsbestands zu Grunde liegt und daraus abgeleitete arithmetische Mittelwerte nicht die Gewähr dafür bieten, dass das einfache Mietsegment realistisch abgebildet wird.
Deswegen wird der m²-Preis zu Grunde gelegt, der sich als anhand des Wohnungsbestands gewichteter Mittelwert, nach Wohnungsgrößen differenziert, aus der einfachen Lage des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Mittelwertes und Anzahl der Wohnungen der Rasterfelder der einfachen Lage geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen der einfachen Lage jeweils ohne Wohnungen mit Minderausstattung gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).
Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro m² ist der Berechnungstabelle unter 2. – Spalte 3 zu entnehmen.
Die Vorgehensweise, den Berliner Mietspiegel zur Angemessenheitsbestimmung heranzuziehen, stellt sicher, dass Wohnungen, die in Folge durchgeführter (energetischer) Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig höhere Nettokaltmieten ausweisen, in die Bestimmung des angemessenen Mietpreises einfließen und somit für Bezieher/innen von Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II und XII nicht verschlossen bleiben.
Durch den Rückgriff auf den qualifizierten Mietspiegel und durch die erfolgte Gewichtung kann im Einklang mit der Rechtsprechung des BSG davon ausgegangen werden, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft auf dem Wohnungsmarkt gibt (BSG vom 13. April 2011 – B 14 AS 106/10 R –).
1.5 Zu berücksichtigende kalte Betriebskosten
Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes im nächsten Schritt die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro m² zu ermitteln.
Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszahlung zum Berliner Mietspiegel 2015 in Euro pro m², welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2015“ veröffentlicht werden wird (aktuell liegt die interne, zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht veröffentlichte Tabelle vor). Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten Durchschnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten Betriebskostenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, die sich anhand des Wohnungsbestands als gewichteter Durchschnittswert des Berliner Mietspiegels ergibt (Summe aus den einzelnen Produkten des jeweiligen Durchschnittswertes und Anzahl der Wohnungen in der jeweiligen Baualtersklasse (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) geteilt durch die Gesamtanzahl der Wohnungen (ohne Wohnungen mit Minderausstattung) gemäß Grundlagendaten zum Berliner Mietspiegel).
Der auf diese Weise ermittelte gewichtete Durchschnittsbetrag für kalte Betriebskosten pro m² ist der folgenden Berechnungstabelle unter Spalte 4 zu entnehmen:
2. Berechnung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises – bruttokalt –
(siehe oben unter 1.)
| Anzahl der Personen pro Bedarfsgemeinschaft (BG) | Abstrakt angemessene Wohnungsgröße in m² | Nettokaltmiete nach Mietspiegel 2015 (gewichteter Mittelwert aus einfacher Wohnlage nach BG-Größe) in Euro/m² | Durchschnittswert kalte Betriebskosten nach Grundlagendaten des Mietspiegels 2015 (Vorauszahlungen) | Bruttokalt gesamt (Summe aus Spalte 3 und 4) | Richtwert bruttokalt (Produkt aus Spalte 2 und 5) monatlich in Euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Person | 50 | 5,71 | 1,58 | 7,29 | 364,50 |
| 2 Personen | 60 | 5,71 | 1,58 | 7,29 | 437,40 |
| 3 Personen | 75 | 5,33 | 1,58 | 6,91 | 518,25 |
| 4 Personen | 85 | 5,33 | 1,58 | 6,91 | 587,35 |
| 5 Personen | 97 | 5,43 | 1,58 | 7,01 | 679,97 |
| jede weitere Person | 12 | 5,43 | 1,58 | 7,01 | 84,12 |
3. Sozialer Wohnungsbau
Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.
Die durchschnittlichen Bruttokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) sind ausweislich des IBB Wohnungsmarktberichtes höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser Ausführungsvorschriften eingeflossen sind. Bislang wurde in der höchstrichterlichen Rechtsprechung vertreten, dass vor dem Hintergrund des Abbaus des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Berlin, dieses Wohnungsmarktsegment bei der Richtwertermittlung zu vernachlässigen sei. Der Senat von Berlin steuert wegen des begrenzten Wohnungsmarktes jedoch um und hat die neue Förderung von Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau mit den Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 beschlossen.
Es erscheint daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten bzw. zu öffnen und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10% zuzulassen. Dies dient dem Erhalt durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen, da der Wegzug aus den Innenstadtbereichen vermieden wird.
3. Sozialer Wohnungsbau
Gemäß Nummer 3.2 Absatz 3 der Ausführungsvorschriften wird für Wohnungen, die im 1. Förderweg errichtet wurden, eine Überschreitung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten zugelassen.
Die durchschnittlichen Bruttokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) sind ausweislich des IBB Wohnungsmarktberichtes höher als die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelten Bruttokaltmieten pro Quadratmeter, die in die Richtwerte bruttokalt gemäß Nummer 3.2 Absatz 2 in Verbindung mit Anlage 1 Ziffer 1 und 2 dieser Ausführungsvorschriften eingeflossen sind. Bislang wurde in der höchstrichterlichen Rechtsprechung vertreten, dass vor dem Hintergrund des Abbaus des öffentlich geförderten Wohnungsbaus in Berlin, dieses Wohnungsmarktsegment bei der Richtwertermittlung zu vernachlässigen sei. Der Senat von Berlin steuert wegen des begrenzten Wohnungsmarktes jedoch um und hat die neue Förderung von Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau mit den Wohnraumförderungsbestimmungen 2014 beschlossen.
Es erscheint daher sachgerecht, dieses Wohnungsmarktsegment (1. Förderweg) speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten bzw. zu öffnen und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10% zuzulassen. Dies dient dem Erhalt durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen, da der Wegzug aus den Innenstadtbereichen vermieden wird.
Anlage zu: AV Wohnen
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Kosten der Unterkunft (Sozialhilfe, Bürgergeld) — Angemessenheitskriterien für Miete und Heizkosten bei SGB II und SGB XII (Beträge, Rechtsprechung).
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Kosten der Unterkunft — Anlage 3a zu AV Wohnen.
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Kosten der Unterkunft — Anlage 3 zu AV Wohnen.
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Kosten der Unterkunft — Anlage 2 zu AV Wohnen.
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Kosten der Unterkunft — Anlage 1 zu AV Wohnen.
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Kosten der Unterkunft — Anlage 2 zu AV Wohnen.