Konzept zur Bestimmung der Höhe der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft (Bruttokaltmieten) gemäß Nummer 3.2

Anlage 1 AV-Wohnen

im Senat von Berlin zustimmend zur Kenntnis genommen am 9. Dezember 2025

1.1. Schlüssiges Konzept

Leistungen für die Unterkunft werden gemäß § 22 Absatz 1 Satz 1 Zweites Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) oder § 35 Absatz 1 Satz 1 Zwölftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII) in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit sie angemessen sind. Was als angemessen zu erachten ist, hat der kommunale Träger festzulegen und in einem nachvollziehbaren schlüssigen Konzept („Schlüssigkeitskonzept“) darzulegen. Dies erfordert insbesondere eine Definition der untersuchten Wohnungen nach Größe und Standard, Angaben über die Art und Weise der Datenerhebung, Angaben über den Zeitraum, auf den sich die Datenerhebung bezieht, Repräsentativität und Validität der Datenerhebung, Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze bei der Datenauswertung, Vermeidung von „Brennpunkten“ durch soziale Segregation sowie eine Begründung, in der die Ermittlung der Angemessenheitswerte aus den Daten dargelegt wird.

Im Folgenden wird damit die Ermittlung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten (Nummer 2) sowie der zu den ermittelten Richtwerten verfügbare Wohnraum (Nummer 3) dargelegt.

1.2. Datengrundlage

Für die Ermittlungen und Berechnungen bedient sich kommunale Träger (konkret das Land Berlin durch die für das Sozialwesen zuständige Senatsverwaltung) dem qualifizierten Mietspiegel, den in Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstaben a, d und e EGBGB-E genannten Daten sowie den Daten des Mikrozensus.

Die Daten nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstaben a, d und e EGBGB-E werden im Auftrag der für den Mietspiegel zuständige Stelle (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen) erhoben und nach § 22 Absatz 11 SGB II und § 35 Absatz 8 SGB XII an den Grundsicherungsträger zum Zwecke der Festlegung der Angemessenheit übermittelt.

Die Nutzung der für den Mietspiegel erhobenen Daten reicht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als repräsentative Datengrundlage für die Bestimmung der abstrakten Angemessenheit durch den Grundsicherungsträger aus. Dabei werden nur die Daten übermittelt und verarbeitet, die für das schlüssige Konzept erforderlich sind. Die Auswertung der Daten für die Darstellung der Übersicht über die als abstrakt angemessen anerkannten Aufwendungen für die Unterkunft erfolgt durch diesen eigenverantwortlich.

Das schlüssige Konzept erfolgt daher für die Ermittlung der Angemessenheitswerte auf der Datengrundlage des qualifizierten Berliner Mietspiegels sowie den Daten des Mikrozensus für die Ermittlung der Nachfragekonkurrenz. Die Grundgesamtheit aller Mietwohnungen beruht auf der Grundgesamtheit des Berliner Mietspiegels 2019. Sie umfasste 1.395.800 Wohnungen. Mit Hilfe von Zahlen zu auslaufenden und neu aufgesetzten Förderprogrammen, Neubautätigkeiten, Abgängen und Umwandlungen wurde die Grundgesamtheit für das Jahr 2024 fortgeschrieben. Die Anzahl beläuft sich nun auf 1.411.200 Wohneinheiten (Grundgesamtheit 2024). In diesem schlüssigen Konzept wurde die Anzahl von betroffenen Wohnungen im Stadtgebiet im Rahmen der Auswertungen geschätzt. Diese Schätzungen erfolgten, indem der entsprechende Anteil in der Datenbasis des Mietspiegels berechnet wurde und dieser ermittelte Anteil auf die Grundgesamtheit übertragen wurde. Die Datenbasis des Mietspiegels enthält Gewichtungsfaktoren, die das unterschiedliche Rücklaufverhalten ausgleichen. Anteile wurden stets mit Hilfe der Gewichtungsfaktoren berechnet.

1.3. Begriffserklärungen (optional)

Produkttheorie: Sie besagt, dass die Angemessenheit einer Wohnung über die Gesamtkosten der Bruttokaltmiete zu definieren sind. Die Gesamtkosten der Bruttokaltmiete sind das Produkt aus der angemessenen Wohnfläche und der angemessenen Quadratmetermiete. Durch die Produkttheorie ist es beispielsweise möglich, eine nach dem Quadratmeterpreis günstigere größere Wohnung zu mieten. Die angemessene Wohnfläche ist dabei nicht die maximal zulässige Wohnfläche.

Wohnfläche: Die angemessene Wohnfläche ist ein Richtwert, der für jeweilige Haushaltsgröße der Bedarfsgemeinschaft festgelegt wird. Er stellt einen rechnerischen Wert dar, der als Faktor in das Produkt eingeht.

Quadratmetermiete: Die angemessene Quadratmetermiete ist die Summe der Netto-Kaltmiete und den kalten Betriebskosten, das heißt die Brutto-Kaltmiete und wird ebenfalls für die jeweiligen Wohnungsgrößenklassen festgelegt. Die angemessenen Aufwendungen sollen dabei die Verhältnisse des einfachen Wohnstandards abbilden.

Einfacher Wohnstandard: Bei der Festlegung des Wohnstandards sind Wohnungen angemessen, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen und keinen gehobenen Wohnstandard aufweisen (Bundessozialgericht – B AS 27/09 R vom 17.12.2009 und – B 4 AS 77/12 R vom 10.09.2013). Wohnungen, die nicht den einfachen, sondern den untersten Standard (Substandardwohnungen) abbilden, gehören nicht zu dem Wohnungsbestand. Zu Wohnungen des Substandards gehören Wohnungen ohne Sammelheizung und innenliegendes Bad (Bundessozialgericht– B 4 AS 77 /12 R vom 10.09.2013, – B 4 AS 19/11 R vom 20.12.2011 und– B 4 AS 9 /14 R vom 18.11.2014).

Netto-Kaltmiete: Bei der Netto-Kaltmiete handelt es sich um die reine Grundmiete der Wohnung, das heißt den eigentlichen Mietzins ohne Betriebs- und Heizkosten.

Brutto-Kaltmiete: Die Brutto-Kaltmiete beinhaltet zusätzlich die kalten Betriebskosten.

Brutto-Warmmiete: Wird zu der Brutto-Kaltmiete die Kosten für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung hinzugerechnet, wird von einer Brutto-Warmmiete gesprochen.

Kalte Neben- oder Betriebskosten: Kalte Nebenkosten sind die auf die Mieterinnen und Mieter umgelegten monatlichen Betriebskosten für Leistungen wie Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausverwaltung sowie die umgelegte Grundsteuer und Gebäudeversicherungen.

Bestandsmieten: Tatsächlich gezahlte Mieten in bestehenden Mietverhältnissen. Sie werden in der Regel für einen Erhebungsstichtag, teilweise auch für einen Erhebungszeitraum ermittelt.

Neuvertragsmieten: Bestandsmieten, die innerhalb eines eingegrenzten Zeitraums (zum Beispiel sechs Monate) vor dem Erhebungsstichtag aufgrund eines neu abgeschlossenen Mietvertrages vereinbart wurden. Sie geben gut das aktuelle Mietniveau bei Neuvermietungen wieder und umfassen auch Wohnungen, die vor ihrer Neuvermietung nicht als Angebot publiziert wurden.

Angebotsmieten: Angebotsmieten sind in unterschiedlichen Medien publizierte Wohnungsangebote. Die im Angebot geforderten Mieten müssen nicht den im Rahmen der Vermietung erzielten tatsächlichen Mieten entsprechen.

Perzentil: Das Perzentil ist ein Lagemaß aus der Statistik. Durch die Perzentile wird ein der Größe nach geordneter Datensatz in 100 umfangsgleiche Teile zerlegt. Diese teilen somit den Datensatz in 1- % -Schritte auf.

Aufwendungen/Kosten: Aufwendungen bzw. Kosten meinen begrifflich die mit einem Mietverhältnis einhergehende Zahlungsverpflichtungen.

Hinreichend verfügbarer Wohnraum: Verfügbarer Wohnraum meint die Wohnungen, die tatsächlich nutzbar sind und zur Anmietung angeboten beziehungsweise im Betrachtungszeitraum tatsächlich neu bezogen wurden.

Als hinreichend ist zu bewerten, wenn es dem bestimmten Zweck genügt. Im leistungsrechtlichen Kontext heißt es somit, dass die Richtwerte so kalkuliert sein müssen, dass eine Anmietung wahrscheinlich ist, mithin eine realistische Chance besteht, eine solche Wohnung anzumieten. Diese Chance wird durch die jeweilige Prozentangabe beschrieben.

Die Festlegung der angemessenen Richtwerte - die Bruttokaltmiete - für die Unterkunft erfolgt unter Zugrundelegung der sog. Produkttheorie. Die hieraus resultierende maximale Bruttokaltmiete darf dabei nur so hoch sein, dass sie einen einfachen Wohnstandard repräsentiert.

1. Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße für die leistungsberechtigten Personen (dazu Nummer 2.1)
2. Bestimmung des angemessenen Wohnungsstandards (dazu Nummer 2.2)
3. Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessenen Wohnung in dem maßgeblichen örtlichen Vergleichsraum (2.3)
4. Einbeziehung der angemessenen kalten Betriebskosten (dazu Nummer 2.4)

2.1. Bestimmung der abstrakt angemessenen Wohnungsfläche für die leistungsberechtigten Personen

Die Angemessenheit der Wohnungsfläche richtet sich grundsätzlich nach den Werten für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau (siehe hierzu BSG-Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 2/10 R -), die die Länder aufgrund von § 10 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13.09.2001 (Bundesgesetzblatt I 2379) festgelegt haben.

In Berlin legt die Ausführungsvorschrift zur Festlegung der Wohnungsgrößen nach § 27 Absatz 4 WoFG vom 17. April 2018 (Amtsblatt Seite 2095) die maßgeblichen Wohnungsgrößen für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau fest. Jedoch sind der Ausführungsvorschrift keine Quadratmeter-Werte für Mehrpersonenhaushalte zu entnehmen, sodass auf die angemessenen Wohnflächen gemäß § 2 Absatz 2 des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (WoG Bln) in aktueller Fassung abgestellt wird.

In Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BSG a.a.O.) wird auch nicht auf die Wohnflächen im Rahmen der Eigentumsförderung abgestellt.

Als angemessen gilt danach die in folgender Tabelle aufgeführte Wohnfläche:

2.2. Bestimmung des angemessenen Wohnungsstandards

Die Bestimmung des angemessenen Wohnstandards erfolgt grundsätzlich anhand der im Berliner Mietspiegel erfassten Daten, die die Verhältnisse des einfachen, im unteren Marktsegment liegenden Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt darlegen.

Bei der Bestimmung angemessenen Wohnungsstandards werden nur die Wohnungen berücksichtigt, die nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz den einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen und keinen gehobenen Wohnstandard aufweisen.

Die Zuordnung der Wohnungen anhand ihrer Ausstattungsmerkmale zu einem Wohnstandard ist in der Praxis allerdings kaum realisierbar (vergleiche Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung).

Die Auswahl der Ausstattungsmerkmale ist zum einen zu groß, darüber hinaus ist die objektive Bewertung sehr schwierig, da einzelne Ausstattungsmerkmale unterschiedlich zu bewerten und zu gewichten sind. Außerdem können sich Ausstattungsstandards mit der Zeit ändern.

Pragmatischer Weise können Wohnungen des „einfachen Standards“ auch mit preiswertem Wohnraum gleichgesetzt werden. So kann der einfache Standard über die Mietkosten empirisch definieret werden, da in einem Wohnungsmarkt für Wohnungen mit einfacher Ausstattung in vergleichbarer Lage eine geringere Quadratmetermiete als für Wohnungen mit einer besseren Ausstattung zu zahlen ist.

Für die Ermittlung der angemessenen Wohnkosten werden die niedrigsten Netto-Kaltmieten von der Mietpreisspanne des Gesamtwohnungsmarktes abgegrenzt.

Der Umfang des preiswerten Wohnungsbestandes, der für die geringverdienenden Haushalte zur Versorgung zur Verfügung steht, wird nicht a priori anhand einer normativen Setzung bestimmt, etwa im Sinne von „einem Drittel“ oder „die untere Hälfte“, sondern bemisst sich am Anteil der geringverdienenden Haushalte an allen Berliner Haushalten.

Die aktuelle Praxis in vielen Städten zeigt, dass die Nachfrage nach angemessenem Wohnraum je nach Haushalts- bzw. Wohnungsgröße differieren. So werden häufig viele kleine Wohnungen für 1-Personen-Haushalte benötigt, während für große Wohnungen meist ein wesentlich kleinerer Anteil des entsprechenden Bestandes ausreicht.

Insofern ist es sachgerecht, dass sich die Mietobergrenzen am tatsächlichen Umfang der Nachfrager nach preiswertem Wohnraum, differenziert nach der jeweiligen Größe der Bedarfsgemeinschaft bzw. den ihnen zustehenden angemessenen Wohnungsgrößenklassen, orientieren. Zudem ist davon auszugehen, dass sich mit der Wohnungsgröße das quadratmeterbezogene Preisniveau unterscheidet - kleinere Wohnungen sind zumeist etwas teurer.

Vor diesem Hintergrund wird anhand der Daten aus dem Mikrozensus das Medianeinkommen der jeweiligen Haushaltsgrößen bestimmt und daraus der Anteil geringverdienender Haushalte abgeleitet. Der gleiche Anteil bestimmt in der Folge auch den Anteil der Wohnungen mit einfachem Wohnstand.

2.2.1 Ermittlung des Anteils geringverdienender Haushalte an allen Berliner Haushalten

Zu den geringverdienenden Haushalten zählen gemäß des Wohnraumbedarfsberichtes von 2019 diejenigen Haushalte, deren Haushaltsnettoeinkommen kleiner als 80 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens (Medianeinkommen^[1]) ist.

Davon umfasst ist ebenso die Anzahl der Leistungsbeziehenden nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch, nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch und nach dem Asylbewerberleistungsgesetz, die Anzahl der Wohngeld-, Berufsausbildungsbeihilfe- und BAföG-Empfangenden sowie Haushalte, die aufgrund ihres geringen – aber noch oberhalb der Grenzen für den Sozialleistungsbezug liegenden – Einkommens einzubeziehen sind, und lässt gleichzeitig Spielraum, die örtlichen Gegebenheiten (hoher Anteil von Einpersonenhaushalten in Berlin, hoher Anteil von Einpersonenhaushalten mit niedrigen Nettoeinkommen, hohe Dynamik des Berliner Wohnungsmarktes, insbesondere Zuzug von außen) zu berücksichtigen.

Gemäß einer Feinauswertung der Daten für den Mikrozensus des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg ergibt sich ein Medianeinkommen in Berlin im Jahr 2023 in Höhe von 2.575 EUR. Somit kann im Durchschnitt bei einem Einkommen von unter 2.075 Euro von einem Geringverdiener-Haushalt gesprochen werden; bei Ein-Personenhaushalten bei einem Einkommen von unter 1.450 Euro, bei Zwei-Personenhaushalten von unter 2.750 Euro, bei Drei-Personenhaushalten- von unter 3.400 Euro und bei Haushalten mit vier und mehr Personen von unter 3.625 Euro. Gemessen an allen Berliner Haushalten entspricht dies einem Anteil an Haushalten mit geringem Einkommen von 37 Prozent. Bei der Betrachtung nach Haushaltsgrößen ergibt sich bei den Ein-Personenhaushalt ein Anteil von 36 Prozent und bei den Haushalten ab zwei Personen von 33 Prozent.

Quelle: Detailauswertung des Mikrozensus vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg

1) berechnet aus den kategorisierten Angaben zum Haushaltsnettoeinkommen (gerundet)

2) Erstergebnisse

3) Die Spalte Insgesamt enthält alle Haushalte auch jene ohne Angaben zur Haushaltsgröße und ist damit nicht identisch mit der Summe der Einzelpositionen

Hinweis: Die Berechnungen beruhen zum Teil auf geringen Stichprobenfallzahlen und sind damit statistisch unsicher.

Gemäß der Erklärung unter 2.2. definieren die Anteile in der Tabelle auch die Wohnungen mit einfachem Wohnstandard.

2.2.2 Festlegung der angemessenen Wohnungsgrößenklasse je Haushaltsgröße

Zu definieren ist, welche Wohnung bei der Richtwertermittlung welcher Haushaltsgröße zuzuordnen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, wie die lokale Wohnungsgrößenstruktur, die aktuelle Wohnsituation der Bedarfsgemeinschaften und der Bedarf bestimmter Wohnungsgrößen für die Bedarfsgemeinschaften ist.

Da die Anzahl der Datensätze, die exakt der abstrakt angemessenen Wohnfläche (unter 2.1.) entsprechen, zu gering ist, erfolgt die Zuordnung der Wohnflächenklasse (abweichend) wie folgt:

Quelle: *Hochrechnung anhand gewichteter Datensätze durch Institut ALP. ↩

**Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Tatsächliche Wohnkosten nach Größe der Bedarfsgemeinschaft, Berlin,
Datenstand Dezember 2024 ↩

2.3. Ermittlung der aufzuwendenden Nettokaltmiete für eine nach Größe und Wohnungsstandard angemessen Wohnung in dem maßgeblichen örtlichen Vergleichsraum

a. Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabes

Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind ausreichend große Räume – nicht bloße Orts- oder Stadtteile – der Wohnbebauung zu berücksichtigen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden (Bundessozialgericht – B 14 AS 11/18 R vom 30.01.2019 und B 14 AS 24/18 R mwN). Aufgrund der entwickelten Infrastruktur und der verkehrstechnischen Anbindung aller Wohnorte in Berlin wird als räumlicher Vergleichsmaßstab das Berliner Stadtgebiet zu Grunde gelegt, für das auch der Berliner Mietspiegel erstellt ist (siehe unter b.).

b. Bestimmung des zu berücksichtigenden Quadratmeterpreises – nettokalt –

Grundlage für die Bestimmung des Mietpreises nettokalt pro Quadratmeter ist der Berliner Mietspiegel 2024, einschließlich der für seine Erstellung erhobenen Grundlagendaten. Der mit dem Konzept des kommunalen Trägers festzustellende Wohnungsstandard, der sich regelmäßig im Mietpreis niederschlägt, soll nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (siehe hierzu u. a. Bundessozialgericht – B 14 AS 2/10 R vom 19.10.2010) die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden.

Entsprechend den Ausführungen zu 2.2. werden Wohnungen des einfachen Standards aller Wohnlagen in die Berechnung einbezogen.

Die Nutzung des Mietspiegels selbst für die Angemessenheitsprüfung ist hingegen nicht möglich, weil ein Mietspiegel nicht automatisch den für die Angemessenheitsprüfung geltenden Referenzwert widerspiegelt. Insoweit bedarf es einer gesonderten Abgrenzung und Auswertung der erhobenen Daten.

Die angemessene Nettokaltmiete pro Quadratmeter wurde für jede Haushaltsgröße einzeln bestimmt. Dafür wurden die Datensätze, wie in Tabelle 2.2.2 dargelegt, in die Haushaltsgrößen aufgeteilt. Innerhalb jeder Haushaltsgröße wurde ein gewichtetes Quantil berechnet. Maßgeblich dafür waren die Anteile der geringverdienenden Haushalte, also Haushalte, die maximal 80 % des mittleren Haushaltseinkommens zur Verfügung haben (siehe Tabelle 2.2.1). Dieser Wert bildet die höchste Nettokaltmiete pro Quadratmeter der Wohnungen mit einfachen Wohnstandard differenziert nach Haushaltsgröße ab.

Beispielsweise lag für die 2-Personen-Haushalte der Anteil der Haushalte mit niedrigem Einkommen bei 33 %. Das gewichtete Quantil wurde nun so berechnet, dass 33 % der Datensätze, die für 2-Personen-Haushalte in Frage kommen, unter dem Grenzwert liegen. Die Angemessenheitsgrenze in Höhe von 6,40 Euro bedeutet folglich, dass 33 % der Datensätze in der bereinigten Nettostichprobe mit einer Wohnfläche über 50 qm und bis zu 65 qm eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter von höchstens 6,40 Euro aufweisen. Analog wurden auch die Werte der anderen Haushaltsgrößen berechnet.

Der auf diese Weise ermittelte Betrag für die Nettokaltmiete pro Quadratmeter ist der nachgestellten Berechnungstabelle zu entnehmen:

2.4. Zu berücksichtigende kalte Betriebskosten

Da der Berliner Mietspiegel Nettokaltmieten ausweist, ist für die Bemessung des Richtwertes zusätzlich die angemessene Höhe der kalten Betriebskosten pro Quadratmeter zu ermitteln.

Grundlage hierfür bildet die Übersicht der durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszahlung zum Berliner Mietspiegel 2024 in Euro pro Quadratmeter, welche im Methodenbericht „Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2024“ veröffentlicht wird. Um die konkreten Berliner Verhältnisse abzubilden, werden die im Methodenbericht veröffentlichten Durchschnittswerte der in Berlin im Erhebungszeitraum tatsächlich geleisteten kalten Betriebskostenvorauszahlungen zu Grunde gelegt. Es wurde das (gewichtete) arithmetische Mittel der kalten Betriebskostenvorauszahlungen pro Quadratmeter für alle Datensätze gemeinsam bestimmt. Eine Unterscheidung nach Haushaltsgröße fand nicht statt. Die durchschnittlichen kalten Betriebskostenvorauszahlungen lagen bei 1,91 Euro pro Quadratmeter. Details sind Abschnitt 6.4 des Methodenberichts zu entnehmen.

2.5. Berechnung des abstrakt angemessenen Richtwertes – bruttokalt –

Das schlüssige Konzept lässt sich unter Zugrundelegung der sogenannten Produkttheorie [Wohnungsgröße in Quadratmeter multipliziert mit dem Quadratmeterpreis (Nummer 2.1), der Summe aus der Nettokaltmiete (Nummer 2.3) und den kalten Betriebskosten (Nummer 2.4) pro Quadratmeter] wie folgt darstellen (siehe oben unter 2.)

Nach den zuletzt ergangenen Entscheidungen des Bundessozialgerichts vom 3. September 2020 (B 14 AS 37/19 R und B 14 AS 40/19 R) ist bei der Erstellung des schlüssigen Konzepts ein weiteres Kriterium zu berücksichtigen, wonach der kommunale Träger die „hinreichende Verfügbarkeit von Wohnraum“ nachzuweisen hat. Der Grundsicherungsträger hat nachzuweisen, dass im konkreten Vergleichsraum in Betracht kommender Wohnraum auch tatsächlich in nennenswerter Zahl zu den abstrakten Angemessenheitswerten (Richtwerte), die Summe aus Kaltmiete und Betriebskosten, allgemein zugänglich angeboten wird.

Die Ermittlung der Verfügbarkeit von Wohnraum erfolgt anhand einer Anteilsberechnung und meint die Bewertung des richtigen Verhältnisses. Es ist unter den gegebenen Umständen ein verhältnismäßiger Preis zu ermitteln. Die hier dargelegten konkreten Zahlen basieren auf einer Hochrechnung der Datengrundlage zur Erstellung des Berliner Mietspiegels und sorgen dafür, dass die entsprechend daraus resultierenden Anteile nachvollzogen und in Relation gesetzt werden können.

Welcher Anteil einer ausreichenden Verfügbarkeit von Wohnungen entspricht, wird aber weder vom Gesetz noch in Rechtsprechung oder Literatur konkret vorgegeben. Einzubeziehen sein dürften Überlegungen der Nachfragekonkurrenz und eventueller Hemmnisse bei der Anmietung von Wohnungen durch Leistungsempfangende nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch sowie die Vorgaben des Gesetzgebers zur Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen (vergleiche § 22a Absatz 3 Satz 2 Nummer 4 SGB II) einerseits, aber auch die Begrenzung der Ansprüche auf einen einfachen Standard (§ 22a Absatz 3 Satz 2 Nummer 2 SGB II) und die Vermeidung von mietpreiserhöhenden Wirkungen (§ 22a Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 SGB II) andererseits. Der Anteil muss in jedem Fall so bemessen sein, dass Wohnungen auch für Leistungsberechtigte nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (und nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch) anmietbar waren (so auch: Sozialgericht Berlin – S 155 AS 14941/16 vom 19.07.2021 – juris Rn. 36).

Vor diesem Hintergrund erfolgt die Ermittlung verfügbaren Wohnraums in den folgenden Prüfungs-/ Berechnungsschritten:

3.1. Ermittlung aller neu vermieteten Wohnungen

In einem ersten Schritt wurde ermittelt, wie viele der ausgewerteten Datensätze Wohnungen betreffen, welche innerhalb des letzten Jahres (01.09.2022 bis 30.09.2023) neu bezogen wurden.

Die Auswertung erfolgte auf Basis der im Jahr 2023 nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a, d und e des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche erhobenen Daten, die unter anderem Angaben zur Wohnfläche, zur Höhe der Miete, der Neben- und Heizkosten sowie zum Mietbeginn und zur letzten Mietänderung enthalten. Diese zur Erstellung des Mietspiegels erhobenen Daten lassen dabei den Wohnraum unberücksichtigt, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist oder nicht innerhalb der letzten sechs Jahre geändert oder neu vereinbart worden ist. Das hat den Vorteil, dass tendenziell günstigere Bestandswohnungen nicht über Verhältnis zu den neu angemieteten Wohnungen stehen und überproportional abgebildet werden. Die Berücksichtigung der Miethöhen von nicht preisgebundenen Wohnungen, die innerhalb der letzten sechs Jahre vermietet oder deren Miete innerhalb der letzten sechs Jahre vermietet angepasst wurden, wirken sich zugunsten der leistungsberechtigten Haushalte auf dem angespannten Wohnungsmarkt richtwerterhöhend aus.

3.2 Zuordnung der Wohnungen zu einer Bedarfsgemeinschaftsgröße

Die Zuordnung einer Wohnung zu einer Personenzahl lässt sich nicht zweifelsfrei definieren. So kann eine 64 qm große Wohnungen entsprechend ihrer Größe einem 2 Personen Haushalt zugeordnet werden, gleichermaßen ist es möglich, dass die Wohnung auch von drei Personen angemietet wird.

Der Produkttheorie folgend werden die Datensätze daher zuerst entsprechend ihrer Größe den jeweiligen Bedarfsgemeinschaftsgrößen zugeordnet:

• bis 50 qm 1 Person,
• über 50 bis 65 qm 2 Personen,
• über 65 bis 80 qm 3 Personen,
• über 80 bis 90 qm 4 Personen
• und über 90 qm mehr als 5 Personen.

Sofern die Wohnungen jedoch über der Angemessenheitsgrenze der kleineren Haushaltsgröße und gleichzeitig innerhalb der Angemessenheitsgrenze (bezüglich Wohnfläche und Angemessenheitswert) der nächstgrößeren Haushaltsgröße lagen, wurden die Wohnungen in der nächsten Haushaltsgröße berücksichtigt.

Bei der Zuordnung wurde zudem die Mindestwohnfläche je Person gemäß § 7 Absatz 1 Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin als kleinstmögliche Wohnfläche berücksichtigt.

Die Wohnungen, welche der nächstgrößeren Haushaltsgröße zugeordnet wurde, entfallen bei der Analyse der kleineren Haushaltsgröße.

Die Zuordnung der Wohnungen erfolgt somit nicht allein anhand ihrer Wohnfläche, sondern auch unter Berücksichtigung der Höhe der Mietkosten.

Damit wurden für die folgende Ermittlung der innerhalb der Richtwerte liegenden Anteile zunächst die Datenbasis definiert.

3.3 Nachweis anmietbarer Wohnungen innerhalb der Angemessenheitswerte (Richtwerte)

Inwieweit der Anteil neuvermieteter Wohnungen hinreichend ist, lässt sich nicht allein aufgrund einer bloßen Anzahl oder einem Anteil bewerten. Als hinreichend ist zu bewerten, wenn es dem bestimmten Zweck genügt.

Um zu gewährleiten, dass die Richtwerte so auskömmlich kalkuliert sind, dass eine hinreichende Anzahl an Wohnungen zu den Richtwerten angemietet werden kann, müsste die Anzahl neu angemieteter preiswerter Wohnungen den um diese Wohnungen konkurrierenden Wohnungssuchenden im maßgeblichen Zeitraum entsprechen.

Die konkrete Anzahl der tatsächlich aktiv Nachfragenden lässt sich allerdings auch unter größten Bemühungen nicht feststellen. Es ist aber davon auszugehen, dass die meisten Menschen in Berlin grundsätzlich mit Wohnraum versorgt sind, sodass es nicht sachgerecht wäre, alle Haushalte als nach Wohnraum nachfragend anzusehen und daraus folgend alle geringverdienenden Haushalte als Nachfragekonkurrenz zu definieren.

Es ist aber sachgerecht, den Anteil an geringverdienenden Haushalten in Berlin mit dem Anteil an neubezogenen Wohnungen, welche innerhalb der Richtwerte lagen, zu vergleichen, um eine hinreichende Verfügbarkeit abzuleiten.

3.3.1 Ermittlung der Nachfragekonkurrenz

Die Nachfragekonkurrenz entspricht dem in Ziffer 2.2.1 ermittelten Anteil geringverdienender Haushalte an allen Berliner Haushalten.

Bei Wohnungen, welche für 1 Personen Bedarfsgemeinschaften in Frage kommen, müssen somit die Mieten von 36 Prozent der neuangemieteten Wohnungen innerhalb der Richtwerte liegen und 33 Prozent der Wohnungen für mehr als 2 Personen Bedarfsgemeinschaften.

3.3.2 Nachweis der Verfügbarkeit

Es wurden gemäß 3.2 alle Datensätze, die innerhalb des letzten Jahres neu angemietet wurden, der jeweiligen Bedarfsgemeinschaftsgröße zugeordnet und der Anteil der angemessenen Wohnungen, welche innerhalb der Richtwerte lagen, ermittelt.

Exemplarisch für den Erhebungszeitraum von 09/2022 bis 09/2023 lagen 47,3 Prozent der neu bezogenen Wohnungen innerhalb der Richtwerte.

Tabelle (Hochrechnung): Ermittlung des Anteils neu bezogener Wohnungen innerhalb der Richtwerte
- Daten nach Artikel 238 § 2 Absatz 2 Nummer 1 Buchstabe a, d und e des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche
*Kalkulation des Instituts ALP und eigene Berechnungen

**Detailauswertung des Mikrozensus vom Amt für Statistik Berlin Brandenburg ↩

Die Ermittlung zeigt, dass im Verhältnis mehr Wohnungen innerhalb der Richtwerte angemietet wurden, als der Anteil Haushalte mit geringfügigem Einkommen in Berlin war. Damit wird belegt, dass für die ermittelten abstrakten Angemessenheitswerte ein nach diesem schlüssigen Konzept definierter hinreichender Anteil an Wohnungen tatsächlich zur Verfügung standen.

3.4 Festlegung des abstrakt angemessenen Richtwertes – bruttokalt

Die abstrakt angemessenen Richtwerte sind alle zwei Jahre durch den kommunalen Träger zu überprüfen und gegebenenfalls neu festzulegen.

Die Überprüfung ergibt, dass die zum 1. Oktober 2023 per Rundschreiben Soz Nr. 3/2023 auf Grundlage des Mietspiegels 2023 festgelegten Werte weiterhin auskömmlich sind.

Eine Anpassung erfolgt nicht.

Als Richtwerte für die angemessene Bruttokaltmiete gelten fort:

Bei der Erstellung eines Mietspiegels zur ortsüblichen Vergleichsmiete werden unter anderem Wohnungen, deren Miete einer Mietpreisbindung (wie Sozialwohnungen, geförderte Wohnungen) unterliegen, nicht herangezogen.

Folglich werden diese bei der Kalkulation der Richtwerte und auch bei der Feststellung zur hinreichenden Anmietbarkeit von Wohnraum nicht berücksichtigt.

Dieser Wohnraum wird daher gesondert bewertet, um sicherzustellen, dass auch im Sozialen Wohnungsbau eine hinreichende Anzahl an Wohnungen zu den Richtwerten anmietbar ist. Eine Datenerhebung oder Auswertung nach einzelnen Wohnungen, vergleichbar mit der Datengrundlage des Mietspiegels, erfolgt in den Beständen des Sozialen Wohnungsbaus nicht, da Vermieterbefragungen aufgrund der Förderbedingungen nahezu bundesweit auf die Objektebene bezogen sind.

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten pro Quadratmeter im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg und ab 2014 gefördert) beliefen sich Ende des Jahres 2023 auf 6,95 Euro pro Quadratmeter monatlich, die durchschnittlichen kalten Betriebskosten auf 2,15 Euro pro Quadratmeter monatlich (Datengrundlage/Quelle sind die Befragungen der Vermieter, deren Ergebnisse jeweils von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen auf den Gesamtbestand der Sozialmietwohnungen hochgerechnet wurden). Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau beträgt damit 9,10 Euro pro Quadratmeter.

Da die Sozialmieten streuen beziehungsweise teilweise deutlich höhere Werte aufweisen (die durchschnittliche preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete für Sozialwohnungen ohne Anschlussförderung liegt bei 12,03 Euro pro Quadratmeter), ist sicherzustellen, dass eine hinreichende Anzahl an Sozialwohnungen anmietbar ist.

Bei Beständen mit Anschlussförderung liegen rund 42 Prozent der Wohneinheiten in Objekten mit einer Objekt-Durchschnittsmiete von über 7,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter beziehungsweise spürbar über dem zugrunde gelegten Gesamtdurchschnitt der Ist-Mieten von 6,95 Euro pro Quadratmeter, bei Beständen ohne Anschlussförderung ist dies bei 61 Prozent der Wohneinheiten der Fall.

Es ist daher sachgerecht, das Wohnungsmarktsegment des Sozialen Wohnungsbaus speziell für den Personenkreis einkommensschwacher Haushalte für die transferleistungsbeziehenden Haushalte zu erhalten und eine Überschreitung der maßgeblichen Richtwerte um 10 Prozent zuzulassen. Dies dient dem Erhalt sozial durchmischter Quartiere und wirkt der Segregation entgegen. Wegzug aus den Innenstadtbereichen kann so vermieden werden.

Bei Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus ist daher die folgende Tabelle gültig. Diese Regelung gilt bis zum Ende der Wohnungsbindung, das vom zuständigen Bezirksamt beschieden wird.

Darüber hinaus wird auf die Möglichkeit der Gewährung eines Mietzuschusses im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) verwiesen (siehe Ausführungen in Ziffer 3.3 Abs. 3 der AV-Wohnen). Der Mietzuschuss wird unter Zugrundelegung der angemessenen Wohnfläche gemäß Wohnraumgesetz Berlin grundsätzlich in Höhe des Anteils der Bruttowarmmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen wird, gewährt.

Zur Umsetzung des Berliner Energie- und Klimaschutzprogramms 2018 (BEK 2030) wird ein Klimabonus eingeführt. Durch den Klimabonus soll den leistungsberechtigten Personen die das Marktsegment der energetisch sanierten Wohnungen in Bezug auf deren Anmietung eröffnet werden.

Die durchschnittlichen Heizkosten betrugen gem. Bundesheizspiegel 2024 pro Jahr und Quadratmeter zwischen 21,70 Euro und 31,90 Euro.

Wohngebäude mit einer Energieeffizienz von C und besser (unter 100 kWh pro Quadratmeter und Jahr) kosten gem. Verbraucherzentrale 16,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr, so dass eine Heizkostenersparnis von mindestens 5,70 Euro pro Quadratmeter und Jahr (0,475 Euro monatlich je Quadratmeter) zu erwarten ist.

Dementsprechend wurde unter Berücksichtigung der jeweils angemessenen Wohnflächen ein Klimabonus festgelegt.

Die Gesamtaufwendungen für Unterkunft und Heizung (gegebenenfalls inklusive der zentralen Warmwasserbereitungskosten) dürfen unter Berücksichtigung des Klimabonus den Richtwert nach Nummer 3.2 zuzüglich gegebenenfalls eines Zuschlages nach Ziffer 3.5.1 und die Heizkosten nach 5.2 nicht überschreiten.

1. Das Medianeinkommen gibt an, wie hoch das Einkommen des mittleren Haushalts ist, würde man sämtliche Haushalte nach der Höhe ihres Einkommens sortieren. Die Hälfte der Haushalte bezieht dabei ein höheres Einkommen, die andere Hälfte ein geringeres Einkommen als der Haushalt mit dem Medianeinkommen. Dieses Maß ist nicht zu verwechseln mit dem durchschnittlichen Einkommen, das als arithmetisches Mittel der Einkommen ermittelt wird. ↑